단기임대 수익성 분석하는 방법, 동탄역 인근 단기임대 수익률은?

최근 단기임대에 대해서 알아보고 있다는 글을 많이 올렸는데요.

공부하다보니 수익성 분석이 단기임대 성공을 좌우한다고 해도 과언이 아니더라고요.

 

그래서 연습삼아 지금 제가 살고 있는 화성시 동탄 지역의 단기임대 수익에 대해서 알아보고자 합니다.

 

수익성 분석은 유튜브 공간대여 여성수님을 참고했고요.

같이 공부해볼까요?

 

수익성 분석 왜 중요한가

 

 

단기임대 사업을 하는 목적을 생각해보면 결국 돈이 매달 들어오는 현금흐름을 만들기 위해서인데요.

단기임대 자체가 어느정도의 소액 자본을 투자해서 해야하는 것이기 때문에 어느정도의 수익이 나올지 미리 예상을 하는게 중요합니다.

 

월세 매물을 찾아 전대차 동의를 받고 계약을 했다고 해도 손님이 차지 않고 월세 비용만 나가게 되면 안하느니만 못할거에요.

 

기본적인 수익률 분석은 다음과 같습니다.

월 매출 - 월 비용

너무 당연한 내용이죠?

 

삼삼엠투라는 플랫폼을 활용해서 단기임대 사업을 하게 되면 다음과 같은 항목을 볼 수 있습니다.

 

매출	비용
임대료	월세
청소비	삼삼엠투 보증금(33만원)
관리비	청소/관리비
수수료(9.9%)

 

수수료의 경우 게스트는 9.9%, 호스트는 3.3%의 수수료를 지불합니다.

삼삼엠투 보증금은 삼삼엠투 측에서 처음부터 가지고 있다가 다시 게스트에게 돌려주는 돈으로 호스트에게 들어오는 돈은 아닙니다.

매출 항목에 있는 청소비와 관리비는 게스트분이 내는 것이고 비용 항목에 있는 청소/관리비는 호스트가 관리하는데 들어가는 비용이라고 보면 됩니다.

 

정리하게 되면, 월 매출(임대료+청소비+관리비+수수료) - 월 비용(월세+청소관리비) 을 계산하면 해당 매물의 순수익을 계산할 수 있습니다.

청소관리비는 일괄적으로 대략 30만원 정도 든다고 가정하고 계산해보면 수월할 것 같습니다.

결국 관건은 임대료는 많이 받으면서 월세가 낮을때 수익률이 올라가겠네요.

 

동탄역 인근 단기임대 매물의 수익성은?

 

동탄역 인근은 대부분 신축 오피스텔이라 깨끗한 편이고 주차도 편리한 편입니다.

주세는 약 20만원에서 30만원 정도 하는 것으로 보이고요.

원룸 오피스텔 기준입니다.

 

예시로 두개의 물건으로 수익이 얼마나 나는지 계산해볼게요.

모두 동탄역 역세권 오피스텔로 살펴보았습니다.

 

1. 로얄클래스 원룸 오피스텔 

 

 

 

첫번째 물건은 4주 계약한다고 했을 때 총 1,694,958원에서 보증금 33만원 뺀 금액이 매출로 발생합니다.

그럼 총 1,364,958원이네요.

 

 

비용은 보증금 500에 월세 55네요. 보증금은 저렴한 편입니다.

청소관리비는 대략 30만으로 잡아보겠습니다.

 

정리하면 매출 1,364,958원 - 월세 550,000원 - 청소관리비 300,000원은 514,958원입니다.

순수익 대략 50만원이네요.

 

2. 우성르보아시티 원룸 오피스텔

 

 

또다른 물건은 4주 계약시 1,807,056원에서 33만원이 빠진 1,477,056원이 매출로 발생합니다.

 

 

이 오피스텔도 비용은 보증금 500에 월세 55네요.

청소관리비는 똑같이 대략 30만으로 잡아보겠습니다.

 

정리하면 매출 1,477,056원 - 월세 550,000원 - 청소관리비 300,000원은 627,056원입니다.

순수익 대략 60만원이네요.

 

순수익만 보면 안되는 이유

 

 

두 오피스텔 모두 순수익은 5-60만원대로 나쁘지는 않은 것 같은데요.

신축 오피스텔에 풀옵션이라 추가 비용도 거의 들지 않을 거 같아요.

 

그런데 문제는 다른 곳에 있었습니다.

바로 공실 리스크인데요.

 

몇 개의 오피스텔을 제외하고는 쭉 공실인 곳이 대부분이었습니다.

공급에 비해 단기임대에 대한 수요가 그다지 많지는 않은 느낌이었어요.

 

동탄이 신축 또는 준신축 오피스텔이 많아 추가비용도 적게 들고 보증금도 적게 들어서 초기 자본금이 적게 든다는 장점이 있긴 한데요.

손님이 그만큼 받쳐주지 않는 것 같습니다.

 

저도 아직 단기임대 공부중이지만 집에서 가깝다고 동탄을 덜컥 도전하기에는 공실이 조금 두렵네요.

 

다음번에는 다른 지역 공부로 포스팅해보겠습니다.